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李小宁央视没有错是地方税务局征管不力

发布时间:2019-09-14 14:01:55

李小宁:央视没有错 是地方税务局征管不力

法制晚报特约评论员, 豪尔斯企业董事长 李小宁

前不久央视报道称:2005年至2012年八年间,房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元,而且列出了主要上市房企的拖欠额。因数额巨大,涉及众多知名企业,一时间惹得一片反对与质疑声。

土地增值税是纳税人在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得一定的增值收入时所缴纳的一种税。土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去房地产开发项目的成本及费用,加上扣除项目、旧房的重置成本以及相关税金后的余额。目前实行的是四级超率累进税率,税率为30%-60%。

根据规定,目前对房地产开发企业土地增值税实行 销售时预征、项目终了进行清算,多退少补 的制度。

在项目竣工结算前由于涉及成本确定等原因,而无法据以计算土地增值税的,可以按销售收入的一定比例实行预征。在项目达到清算条件后进行土地增值税清算,得出房地产项目实际应缴的税款,与预征的税款比较后,多退少补。土地增值税清算包括:已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

据不完全统计,过去的十几年里,土地增值税总体上以 预征 加 核征 为主,真正实行四级累计清算的楼盘很少。基本要求为:除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%。

对于征缴双方来说,土地增值税无疑是一块巨大的 奶酪 :征上来,国家增加税收;缓交、合理避税,甚至违规逃税,房企增加利润。因此,征缴双方始终存在着博弈:

在增值额方面,其中涉及 扣除项目 ,包括扣除地价款、建安成本、财务管理、营销费用等。为了减少缴税,一些开发商会虚增 扣除项目 的金额;

在销售完成率达85%以上方面,一些地方税务局难以及时从房管部门获得某一楼盘的销售进度。如果开发商隐瞒部分成交数据,比如只签合同而不登记备案,或者出租、自用不申报,地方税务局很难准确和及时地进行跟踪和监管;

在及时缴税方面,不排除通过各种手段恶意拖欠的现象。

总而言之,不管是央视曝光也好,还是国家税务总局财产行为税司负责人解读、中房协和全联房地产商会质疑也罢,问题出在税种设计天生不足、地方税务局征管不力,造成了 奶酪 的切割不均。因此,从建立房地产长效机制的角度分析,把好税收关是稳定市场的重要环节。


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